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不动产对外投资的实务
从最近用户的反馈来看，不动产对外投资的具体税务处理属于大家关注的焦点，主要原因是政策变化太快，且变得对纳税人越来越不利，这里就简要介绍一下具体的规定。
财税丨不动产对外投资的具体税务处理，我们已为您总结好！
（一）营业税政策如下：《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税﹝2002﹞191号）的规定，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。 显然从上述营业税政策来看，不动产对外投资入股共担风险的行为是不征收营业税的。 （二）《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 依据上述文件规定，投资入股取得的不动产可以抵扣进项税额，意味着投资方以不动产投资时需要开具发票和缴纳销项税额，从而间接说明以不动产投资属于“营改增”后“销售不动产”税目的征税范围。同时在《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件中并没有规定不动产投资不征收增值税的政策。 深圳市全面推开"营改增"试点工作指引（之一）第一条明确规定，纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。
（一）原政策：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税﹝1995﹞48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 从上述文件可以看出，非房地产开发企业用房地产投资于非房地产开发企业暂免征收土地增值税。 （二）现行政策：《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税﹝2015﹞5号）第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。第八条规定，本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）第五条同时废止。 从上述政策可以看出，原暂不征收土地增值税的政策废止了，新政策规定只有在改制重组的情况下投资才暂不征收土地增值税，但是该政策一般的企业很难采用，因为没有列出具体情形，什么属于改制重组也是模糊概念。单纯的投资行为无法享受不征收土地增值税的政策。
《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税﹝2014﹞116号）第一条规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。 从上述政策可以看出，不动产对外投资行为要确认非货币性资产转让所得，考虑到投资方没有货币资金缴税，规定了可以按5年分摊的政策。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 从上述政策可以看出，不动产对外投资行为，受让方应当缴纳契税。
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条“产权转移书据”税目中，“财产所有权”的转移书据的征税范围，指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《印花税暂行条例施行细则》（财税字﹝1988﹞第225号）第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。 从上述政策可以看出，虽然投资合同不属于征税合同，但是由于涉及到不动产所有权的转移，所以应当按照“产权转移书据”缴纳印花税。
从前面的几点可以看出，国家对不动产投资行为，现在基本上没有优惠，已经视为不动产的转让，以投资的形式进行避税的方法已经不符合现行规定。
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