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【学习资料330】土地增值税税收优惠政策汇总(截止2020.10月)


土地增值税税收优惠政策?









国务院令第138号





一、有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;  
(二) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 


财法字[1995]6号


二、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。



财税字[1995]48号




三、对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

四、对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

五、在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

六、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。

七、对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。



财税[2001]10号


八、对各公司(中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司,及其经批准分设于各地的分支机构) 回收的房地产在未处置前的闲置期间,免征房产税和城镇土地使用税。对资产公司(中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司,及其经批准分设于各地的分支机构) 转让房地产取得的收入,免征土地增值税。



财税[2003]88号


九、大连证券破产财产被清算组用来清偿债务时,免征大连证券销售转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。



财税[2003]141号


十、对被撤销金融机构财产用来清偿债务时,免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。



财税[2003]212号


十一、对东方资产管理公司在接收港澳国际(集团) 有限公司的资产包括货物、不动产、有价证券等,免征东方资产管理公司销售转让该货物、不动产、有价证券等资产以及利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

十二、对港澳国际(集团) 内地公司的资产,包括货物、不动产、有价证券、股权、债权等,在清理和被处置时,免征港澳国际(集团) 内地公司销售转让该货物、不动产、有价证券、股权、债权等资产应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

十三、对港澳国际(集团) 香港公司在中国境内的资产,包括货物、不动产、有价证券、股权、债权等,在清理和被处置时,免征港澳国际(集团) 香港公司销售转让该货物、不动产、有价证券、股权、债权等资产应缴纳的增值税、预提所得税和土地增值税。



财税[2005]160号


十四、重组分立过程中,原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产,不征收增值税和土地增值税。



财税[2008]24号


十五、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。



国发[2008]21号


十六、由政府为受灾居民组织建设的安居房免征城镇土地使用税,转让时免征土地增值税。



财税[2008]137号


十七、对个人销售住房暂免征收土地增值税。



财税[2010]42号


十八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。



财税[2010]88号


十九、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

(1)纳税人建造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税;超过20%的,就全部增值额计算征收土地增值税。

(2)因城市实施规划、国家建设的需要,而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或由纳税人自行转让房地产的,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

(3)以房地产进行投资联营:

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,暂免征收土地增值税。但如果投资方或被投资方中任何一方从事房地产开发的,及房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的,不能暂免征税。

(4)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

(5) 对于一方出地、一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

(7)对个人销售住房暂免征收土地增值税。


土地增值税

指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。




凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。土地增值税现行优惠政策梳理如下:


一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定,细则所称的“赠与”是指:

1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。


2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体(中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织)、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业等。


二、个人销售住房暂免征收土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房,不论是普通住房还是非普通住房,不论首套住房还是两套及两套以上住房,均免征土地增值税。


三、个人互换住房的免税土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第五条规定,对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。


四、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,纳税人建造普通标准住宅(是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅)出售,其增值率未超过20%的,免征土地增值税。


普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下。实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。


各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮,但不超过上述标准的20%。


五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。


六、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民,而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。


“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。


七、符合条件的企业变更改制后,暂不征土地增值税

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 》的规定:


1.有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税;


2.企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税;


3.两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税;


八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》规定,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。


九、企业改制重组暂不征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》第四条的规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。


享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。


十、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。


十一、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》第二条规定,经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构,被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。


十二、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》的规定,对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入,免征土地增值税。除另有规定者外,资产公司所属、附属企业,不享受资产公司的税收优惠政策。



一、关于普通标准住宅的税收优惠


1、建造普通标准住宅有税收优惠吗?

答:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。



【笔记】


增值额超过20%的,全额计税。税法中类似的规定:
(1)增值税
①起征点。超过起征点,全额征税。
政策依据:增值税暂行条例第十七条
②统借统还利息收入。
统借方向资金使用单位收取的利息,不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的,免征增值税;高于的,应全额缴纳增值税。
政策依据:《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》


(2)企业所得税


小型微利企业年应纳税所得额超过300万元的,按25%的税率征收企业所得税,没有应纳税所得额及税率的优惠。即,不能享受小微企业所得税减免政策(仅限当年,以后年度符合政策仍可以享受)。


文件依据:《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)



2、什么是普通标准住宅?
答:是指按所在地一般民用住宅标准建造的居民用住宅。高级公寓,别墅、度假村等不属于普通标准住宅。



3、普通标准住宅应同时满足哪些条件?
答:自2005年6月1日起,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。




【笔记】


以上是全国统一的标准,各省、自治区、直辖市应制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。后两项条件(单套建筑面积、价格)标准可适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。





4、对于纳税人既建造普通标准住宅,又建造其他房地产开发的,应怎样适用政策?
答:应分别核算增值额。即,普通住宅可以享受“增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税”的优惠政策。

对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通住宅不能适用上述免税规定。



【笔记】


能够“分别核算”是适用税收优惠政策的前提条件。未“分别核算”随之而来的是限制性或惩罚性措施。因此,纳税人规范会计核算,既能充分享受税收优惠政策释放的红利,又能规避涉税风险。
我们一起回顾几个类似的规定:
(1)增值税
①纳税人兼营免税、减税项目的,应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的,不得免税、减税。
(政策依据:增值税暂行条例第三条、财税【2016】36号附件一第41条)
②纳税人兼营不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,未分别核算销售额的,从高适用税率或征收率。
(财税【2016】36号附件一第39条)
(2)消费税
纳税人兼营不同税率的应税消费品,应当分别核算不同税率应税消费品的销售额、销售数量;未分别核算销售额、销售数量,或者将不同税率的应税消费品组成成套消费品销售的,从高适用税率。(政策依据:消费税暂行条例 第三条)
(3)资源税
①原矿和精矿的销售额或销售量应当分别核算,未分别核算的,从高确定计税销售额或销售量。(政策依据:资源税征收管理规程第三条)
②纳税人开采或者生产不同税目应税产品的,应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量;未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的,从高适用税率。(政策依据:资源税法第四条,2020年9月1日实施)


5、对于企业转让旧房作为公租房房源,有优惠政策吗?
答:对于企事业单位,社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

(二)国家征用、收回的房地产的税收优惠

1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,可以享受税收优惠政策吗?
答:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
这里所说的"因国家建设需要依法征用收回的房地产",是指因城市实施规划、国家建设的需要,而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

2、因城市规划需要,我公司自行转让位于主城区的原房地产,并迁往周边县城,能享受税收优惠政策吗?
答:因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
注:
①“因城市实施规划和搬迁”,是指因旧城改造或因企业污染扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪声,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。


②“因国家建设需要搬迁”,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。



(三)公用租赁住房房源的税收优惠

1、我公司转让旧房作为公用租赁住房房源的,能享受税收优惠政策吗?

答:对企事业单位,社会团体以及其他组织转让旧房作为公用租赁住房房源的,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。


注:
享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度规划,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。


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